"อัตราการโอนเป็นทุน" คืออะไร?

อัตราการตั้งขึ้นเป็นทุนเป็นแนวคิดที่สำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นอกจากนี้ยังเป็นหนึ่งในข้อกำหนดที่เข้าใจผิดและใช้บ่อยที่สุดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามที่ Ray Alcorn ซีอีโอของ Park Commercial Real Estate Inc. และผู้เขียนให้กับ CRE Online โบรกเกอร์มักจะใช้แนวคิดนี้เพื่อกำหนดราคาทรัพย์สินสำหรับผู้มีโอกาสเป็นลูกค้า

สูตรพื้นฐาน

อัตราการตั้งขึ้นเป็นทุนจะถูกกำหนดโดยนำรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของทรัพย์สินและหารด้วยราคาขาย ตัวอย่างเช่นหากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้ $ 100, 000 ต่อปีในราคาขาย 1 ล้านเหรียญสหรัฐอัตราการโอนเป็นทุนจะเท่ากับ 10 เปอร์เซ็นต์ การคำนวณนี้อาจทำให้เข้าใจผิดเล็กน้อยเพราะมันจะเป็นจริงถ้าคุณจ่ายเงินสดสำหรับทรัพย์สิน

หนี้สิน

ในความเป็นจริงคนส่วนใหญ่ซื้ออสังหาริมทรัพย์พร้อมเงินกู้บางประเภท โดยทั่วไปหนี้นี้จะต้องนำมาพิจารณาเมื่อกำหนดอัตราการโอนเป็นทุนเพื่อให้ได้ภาพที่แม่นยำของอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง หากต้องการประมาณการอัตราการโอนเป็นทุนอย่างถูกต้องคุณต้องลบหนี้นี้และค่าใช้จ่ายประจำปีเพิ่มเติมจากรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ ตัวอย่างเช่นหากเงินกู้ของคุณส่งผลให้มีการชำระเงิน $ 3, 000 ต่อเดือนคุณจะต้องลบต้นทุนประจำปีของสินเชื่อ 36, 000 ดอลลาร์จากรายได้ต่อปีของธุรกิจ $ 100, 000 จากนั้นหารด้วย $ 1 ล้านเพื่อให้แม่นยำมากขึ้น อัตรา 6.4 เปอร์เซ็นต์

ค่าใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากการรู้จักหนี้ที่คุณจะเกิดขึ้นเมื่อซื้อทรัพย์สินแล้วคุณต้องรู้ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานและการบำรุงรักษาทรัพย์สิน ซึ่งอาจเป็นเรื่องยากที่จะตรวจสอบเว้นแต่ว่ามีการบันทึกค่าใช้จ่ายเหล่านี้อย่างรอบคอบ โอกาสที่ข้อมูลนี้จะไม่พร้อมเสมอดังนั้นการหานายหน้าที่มีประสบการณ์การขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เดียวกันอาจเป็นทางออกที่ดีที่สุดของคุณในการได้รับความรู้สึกที่แม่นยำยิ่งขึ้นสำหรับอัตราการโอนหุ้นในตลาดหลักทรัพย์

การตรวจสอบ

วิธีที่ดีที่สุดเพื่อให้ได้ภาพที่ถูกต้องที่สุดของอัตราการโอนเป็นทุนคือการตรวจสอบรายได้และค่าใช้จ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังซื้อ รายได้มักจะมาโดยง่ายเนื่องจากผู้ที่ขายทรัพย์สินจะต้องการโน้มน้าวว่าเป็นจุดขาย ค่าใช้จ่ายจะยากต่อการตรวจสอบและคุณอาจต้องกดให้ยาวและยากสำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่จะทำสิ่งเหล่านี้ ยิ่งคุณทำมากเท่าไรคุณก็ยิ่งมีแนวโน้มที่จะมีรายได้ที่แท้จริงมากขึ้นเท่านั้น